Edilizia e urbanistica

Oneri di urbanizzazione per cambio di destinazione d’uso senza opere: l’aspetto rilevante, ai fini dell’insorgenza del presupposto imponibile, non è se il mutamento di destinazione d’uso avvenga senza opere, ma se implichi il passaggio ad una categoria funzionale autonoma, avente diverso carico urbanistico; l’Amministrazione, però, deve scomputare gli oneri concessori relativi alla precedente destinazione e chiedere, quindi, soltanto il costo aggiuntivo delle urbanizzazioni (nella fattispecie, il Comune resistente aveva illegittimamente calcolato per intero gli oneri, come se si trattasse di nuova costruzione).

(Tar Sicilia, Catania, sez. I, 6 novembre 2015, n. 2587)

«L’assoggettamento al contributo di urbanizzazione trova il proprio fondamento nel maggior carico urbanistico conseguente alla realizzazione di una costruzione; nell’ipotesi di mutamento di destinazione d’uso, può escludersi la suddetta imposizione ove la trasformazione della destinazione d’uso intervenga nell’ambito della stessa categoria tra quelle indicate dal d.m. 2 aprile 1968, mentre è rilevante il mutamento di destinazione d’uso che comporti il passaggio ad una tipologia considerata urbanisticamente differente ovvero tra categorie autonome, con conseguente aumento del carico urbanistico.
L’aspetto rilevante, ai fini l’insorgenza del presupposto imponibile, non è se il mutamento di destinazione d’uso avvenga senza opere, ma se implichi il passaggio ad una categoria funzionale autonoma, avente diverso carico urbanistico, la qual cosa determina la necessità di una distribuzione dei relativi costi sociali, che devono essere posti a carico di coloro che effettivamente si trovino a beneficiare delle relative utilità.
Nel caso in questione, avuto riguardo alla precedente destinazione d’uso dell’immobile (abitativo), l’abusivo cambio di destinazione ad attività commerciale (oggetto dell’istanza di sanatoria edilizia presentata dalla ricorrente) ha comportato il passaggio tra due categorie funzionali d’uso autonome dal punto di vista urbanistico e caratterizzate, secondo la normazione regolamentare del Comune, prodotta il 26.6.2013, dal differente regime contributivo in relazione ai diversi carichi urbanistici connessi a tali differenti destinazioni d’uso.
Ne consegue l’infondatezza della censura.
II. Anche il secondo motivo di ricorso risulta infondato.
Deve in primo luogo rilevarsi che, come risulta dalla documentazione trasmessa dal Comune il 26.6.2013, la disciplina urbanistica dell’area ove ricade la costruzione è variata tra il periodo in cui fu edificato l’immobile (l’area era agricola, in quanto ricadente all’esterno del centro urbano ed il Comune era privo di strumento urbanistico), il periodo in cui vennero realizzate le opere, anno 1999, secondo quanto rilevabile dalla relazione tecnica allegata alla domanda di sanatoria (l’area era ricadente in zona “E” agricola in virtù dello strumento urbanistico allora vigente, approvato con D.A. n.356/1985), e la data di presentazione della domanda di sanatoria, 10.12.2012 (l’area all’interno della quale ricade l’immobile è stata qualificata come ZTO “B1” dal piano regolatore comunale adottato nel 2007 ed approvato con D.D.G. n.883 del 19.11.2010).
Risulta pertanto smentita la ricostruzione dei fatti operata dalla ricorrente.
D’altra parte, la Giurisprudenza ha condivisibilmente affermato che il cambio di destinazione d’uso di un immobile, ancorché compatibile nella medesima zona omogenea, intervenuto tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, integra una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, soggetta al regime oneroso, indipendentemente dalla tipologia delle opere. Non si devono infatti sovrapporre due piani differenti, quello della ammissibilità dell’intervento edilizio, e quello del pagamento degli oneri che ad esso sono conseguenti. La circostanza che l’intervento sia effettivamente assentibile non significa che lo stesso debba essere necessariamente gratuito (T.A.R. Lombardia, sez. II Milano, 16/3/2011 n.740).
Pertanto, risulta irrilevante la circostanza che l’immobile, attualmente, ricada all’interno della zona B1 del PRG e non nell’ambito di una zona direzionale-commerciale, poichè la delib. G.M. n.85/2012, dopo aver indicato gli oneri dovuti in relazione alla collocazione degli immobili nelle varie Z.T.O., ha poi indicato a parte gli oneri dovuti con riferimento alle destinazioni (tra le altre) commerciali.
Deve quindi riconoscersi, in parte qua, la correttezza dell’operato dell’Amministrazione Comunale che, in presenza di mutamento di destinazione d’uso in questione, ha rideterminato gli oneri, secondo i coefficienti vigenti alla data di rilascio della sanatoria e con riferimento agli immobili con destinazione commerciale.
III. Risulta invece fondato il terzo motivo di ricorso, in quanto l’Amm.ne avrebbe dovuto scomputare gli oneri concessori relativi alla precedente destinazione.
La Giurisprudenza ha condivisibilmente affermato che gli oneri di urbanizzazione hanno carattere corrispettivo e compensano le spese di cui l’amministrazione si fa carico per rendere accessibile e pienamente utilizzabile un edificio nuovo o rinnovato. Di conseguenza, in caso di cambio di destinazione o di intervento idoneo a consentire un uso più intenso dell’edificio, la pretesa dell’amministrazione deve essere limitata al costo aggiuntivo delle urbanizzazioni (T.A.R. Lombardia, sez. I di Brescia, 6/5/2014 n. 468).
Nel caso in questione, l’Amm.ne ha illegittimamente calcolato per intero gli oneri, come se si trattasse di nuova costruzione, laddove invece avrebbe dovuto calcolare la differenza tra gli oneri di urbanizzazione relativi alla destinazione d’uso originaria e quelli, più elevati, dovuti per la nuova destinazione impressa all’immobile, senza che, al riguardo, possa aver rilievo la circostanza che per la costruzione dell’immobile non venne -legittimamente- corrisposto alcun onere, trattandosi di costruzione (e concessione edilizia) anteriore alla L. n.10/1977.
Nei superiori termini il ricorso deve quindi trovare accoglimento, con il conseguente annullamento -in parte qua- degli atti impugnati
».

Daniele Majori – Avvocato e consulente aziendale

Fonte:www.giustizia-amministrativa.it

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