Edilizia e urbanistica

Qualora un abuso edilizio sia stato posto in essere su un immobile concesso in locazione, la relativa responsabilità va riferita al conduttore, che è l’unico soggetto che ha la materiale disponibilità del bene, salvo che non emerga un manifesto coinvolgimento del proprietario che ha consentito l’abuso vietato; ne conseguono l’illegittimità dell’ordine di demolizione adottato nei confronti del proprietario estraneo all’abuso e altresì l’inoperatività dell’effetto acquisitivo discendente “ex lege” dall’inottemperanza allo stesso ordine di demolizione.

(Tar Campania, Salerno, sez. I, 20 aprile 2015, n. 873)

«Le ricorrenti, in qualità di proprietarie (della maggior porzione) dei terreni, su cui le opere edilizie abusive contestate erano state, a più riprese, ed anche su area demaniale, edificate, hanno dedotto la loro estraneità alla realizzazione delle medesime, e hanno censurato la pronuncia delle suddette ordinanze di demolizione, da parte del Comune […], anche nei loro confronti, sul presupposto che la loro estraneità alla commissione dell’abuso servisse a tenderle indenni dall’acquisizione dell’area di sedime, e di quella necessaria alla realizzazione di opere analoghe, in favore del patrimonio comunale, effetto previsto dall’art. 31 d. P. R. 380/01 come conseguenza della mancata demolizione degli abusi, nel termine perentorio di giorni novanta dalla notifica della relativa ordinanza.
La tesi è fondata.
Le ricorrenti hanno infatti dedotto di essere completamente estranee alla commissione degli abusi contestati dal Comune, e hanno supportato tale deduzione, con la circostanza del non avere la disponibilità dell’area, su cui erano sorti, a più riprese, gli edifici abusivi contestati; e, infatti, tanto l’istanza di condono edilizio del 1986, quanto la successiva integrazione della stessa istanza, del 2010, erano state presentate dagli amministratori pro tempore delle società, che si erano succedute nell’affitto dei terreni
[…]; hanno rappresentato, inoltre, d’essere a conoscenza del fatto che, sui loro terreni, insistevano varie costruzioni, dedicate all’ospitalità dei campeggiatori, ma hanno segnalato la loro assoluta buona fede, nel senso di essere convinte che le stesse costruzioni fossero state, dai suddetti legali rappresentanti delle società che gestivano il camping, edificate legittimamente; facevano, inoltre, presente come tale situazione fosse nota al Comune […], che non avrebbe quindi dovuto notificare, anche a loro, le ordinanze impugnate; nel secondo ricorso, oltre a tali censure, si dolevano poi anche del fatto che l’ordine demolitorio (e le sue conseguenze acquisitive, in caso d’inottemperanza) fosse stato reiterato, dal Comune, anche nei loro confronti, nonostante l’arresto cautelare della Sezione, di cui s’è detto in narrativa, e in chiara elusione dei suoi dettami.
Dal canto suo, il Comune
[…] non s’è costituito in giudizio, sicché le suddette affermazioni delle ricorrenti sono rimaste orfane di qualsivoglia contestazione; né, del resto, nelle ordinanze gravate (e segnatamente nella seconda, emanata dopo le chiare indicazioni fornite dal Tribunale nell’ordinanza cautelare, concernente il primo ricorso), il Comune ha posto in risalto elementi fattuali dai quali poter ricavare il coinvolgimento delle stesse ricorrenti nell’edificazione degli immobili abusivi o, quanto meno, la loro cosciente tolleranza alla realizzazione degli abusi; ne deriva che, sia per essere intrinsecamente attendibile, sia perché, in ogni caso, non fatta segno di puntuali controdeduzioni, la circostanza fattuale di cui sopra, dell’estraneità delle proprietarie (della maggior parte) dei terreni abusivamente edificati, agli illeciti edilizi, ivi consumati, deve ritenersi idoneamente provata e può, pertanto, fondare la presente decisione, d’accoglimento dei ricorsi riuniti, nei sensi di seguito specificati.
Va applicato, in particolare, l’orientamento prevalente della giurisprudenza amministrativa in materia, espresso, da ultimo, nelle massime che seguono: “Qualora un abuso edilizio sia stato posto in essere su un immobile concesso in locazione, la relativa responsabilità va riferita al conduttore che è l’unico soggetto che ha la materiale disponibilità del bene, salvo che non emerga un manifesto coinvolgimento del proprietario che ha consentito l’abuso vietato. Ciò in coerenza con i principi espressi dalla Corte Costituzionale nella sentenza 15 luglio 1991 n. 345, la quale ha escluso la possibilità di procedere all’acquisizione gratuita da parte del Comune di un immobile, in caso di inottemperanza all’ordine di ripristino in presenza di un abuso edilizio, qualora il proprietario sia estraneo all’abuso, in quanto il destinatario delle sanzioni edilizie deve essere il responsabile dell’abuso” (T. A. R. Lazio – Roma – Sez. II, 29/01/2015, n. 1742); “L’estraneità del proprietario agli abusi edilizi commessi sul bene da un soggetto che ne abbia la piena ed esclusiva disponibilità non implica l’illegittimità dell’ordinanza di demolizione o di riduzione in pristino dello stato dei luoghi, emessa nei suoi confronti, ma solo l’inidoneità del provvedimento repressivo a costituire titolo per l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell’area di sedime sulla quale insiste il bene. Infatti, l’acquisizione gratuita dell’area non è una misura strumentale per consentire al Comune di eseguire la demolizione, né una sanzione accessoria di questa, ma costituisce una sanzione autonoma che consegue all’inottemperanza all’ingiunzione, e, pertanto, essa si riferisce esclusivamente al responsabile dell’abuso non potendo operare nella sfera giuridica di altri soggetti e, in particolare, nei confronti del proprietario dell’area quando risulti, in modo inequivocabile, la sua completa estraneità al compimento dell’opera abusiva o che, essendone egli venuto a conoscenza, si sia adoperato per impedirlo con gli strumenti offerti dall’ordinamento” (T. A. R. Sicilia – Palermo – Sez. II, 18/11/2014, n. 2889); “L’acquisizione gratuita dell’area su cui è stato realizzato un immobile abusivo non può essere dichiarata nei confronti del proprietario che, del tutto estraneo al compimento dell’opera abusiva, non può ritenersi responsabile della stessa. L’unica eccezione a tale principio sussiste quando il proprietario, sebbene non responsabile dell’abuso, sia venuto a conoscenza dello stesso e non si sia adoperato per impedirlo con gli strumenti offerti dall’ordinamento, Pertanto, l’Amministrazione, una volta che, come nella fattispecie, abbia ingiunto la demolizione dell’immobile abusivo nei confronti del responsabile dell’abuso, non può operare l’acquisizione dell’immobile abusivo e dell’area di pertinenza ai danni dell’ente ricorrente, proprietario del terreno, senza che risulti accertato il coinvolgimento anche morale del proprietario nella commissione dell’illecito” (T. A. R. Campania – Napoli, Sez. VIII, 23/10/2014, n. 5467); “L’acquisizione gratuita dell’area su cui sia stato realizzato un immobile abusivo non può essere dichiarata nei confronti del proprietario che, del tutto estraneo al compimento dell’opera abusiva, non possa ritenersi responsabile della stessa; tuttavia, fa eccezione a tale principio l’ipotesi in cui il proprietario, sebbene non responsabile dell’abuso, sia venuto a conoscenza dello stesso e non si sia adoperato per impedirlo con gli strumenti offerti dall’ordinamento ovvero l’ipotesi che il proprietario attuale abbia acquistato il complesso edilizio dal proprietario che ha commesso l’abuso, anche se il nuovo proprietario non è responsabile dello stesso, subentrando nella sua posizione giuridica” (Consiglio di Stato, Sez. V, 11/07/2014, n. 3565).
In aderenza all’indirizzo, assolutamente maggioritario della giurisprudenza, anche nella specie l’effetto acquisitivo, discendente “ex lege” dall’inottemperanza alle ordinanze di demolizione in epigrafe, non può pertanto operare, in pregiudizio delle ricorrenti, proprietarie dei terreni, in quanto inconsapevoli degli abusi, ivi realizzati (ferma restando ovviamente, per quanto qui viene in rilievo, l’intrinseca validità ed efficacia dell’ingiunzione di rimessione in pristino, nei confronti dei suoi destinatari, da identificarsi negli autori dei medesimi abusi, e tanto al netto d’ogni iniziativa giudiziaria, eventualmente azionata dagli stessi, iniziative delle quali il Collegio non è, peraltro, a conoscenza)
».

Daniele Majori – Avvocato Amministrativista in Roma

Fonte:www.giustizia-amministrativa.it

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