Edilizia e urbanistica

I parcheggi pertinenziali, realizzati nel sottosuolo degli immobili e che possono essere costruiti anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti ai sensi dell’art. 9 l. n. 122/1989, sono solo quelli costruiti totalmente al di sotto del piano di campagna naturale (e non quelli artificialmente interrati per effetto del riporto di terra) ed inoltre detti parcheggi rientrano, comunque, tra le costruzioni edilizie del tutto vietate nell’ambito della fascia di rispetto stradale di cui al D.M. 1° aprile 1968, n. 1404.

(Consiglio di Stato, sez. IV, 4 febbraio 2014, n. 485)

«[C]osì stabilisce l’art. 9 della L. 24-3-1989 n. 122 nel testo ratione temporis vigente e pertanto applicabile alla odierna fattispecie: “ I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purché non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici . Restano in ogni caso fermi i vincoli previsti dalla legislazione in materia paesaggistica ed ambientale ed i poteri attribuiti dalla medesima legislazione alle regioni e ai Ministeri dell’ambiente e per i beni culturali ed ambientali da esercitare motivatamente nel termine di 90 giorni. I parcheggi stessi, ove i piani urbani del traffico non siano stati redatti, potranno comunque essere realizzati nel rispetto delle indicazioni di cui al periodo precedente .
2. L’esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 è soggetta a denuncia di inizio attività.
3. Le deliberazioni che hanno per oggetto le opere e gli interventi di cui al comma 1 sono approvate salvo che si tratti di proprietà non condominiale, dalla assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice civile. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile.
4. I comuni, previa determinazione dei criteri di cessione del diritto di superficie e su richiesta dei privati interessati o di imprese di costruzione o di società anche cooperative, possono prevedere, nell’ambito del programma urbano dei parcheggi, la realizzazione di parcheggi da destinare a pertinenza di immobili privati su aree comunali o nel sottosuolo delle stesse . Tale disposizione si applica anche agli interventi in fase di avvio o già avviati. La costituzione del diritto di superficie è subordinata alla stipula di una convenzione nella quale siano previsti:
a) la durata della concessione del diritto di superficie per un periodo non superiore a novanta anni;
b) il dimensionamento dell’opera ed il piano economico-finanziario previsti per la sua realizzazione;
c) i tempi previsti per la progettazione esecutiva, la messa a disposizione delle aree necessarie e la esecuzione dei lavori;
d) i tempi e le modalità per la verifica dello stato di attuazione nonché le sanzioni previste per gli eventuali inadempimenti.
5. I parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli.
6. Le opere e gli interventi di cui ai precedenti commi 1 e 4, nonché gli acquisti di immobili destinati a parcheggi, effettuati da enti o imprese di assicurazione sono equiparati, ai fini della copertura delle riserve tecniche, ad immobili ai sensi degli articoli 32 ed 86 della legge 22 ottobre 1986, n. 742 . “.
2.1. La costante giurisprudenza amministrativa ha sempre in proposito riconosciuto che- in ossequio alla ratio legis ivi espressa- si deve riconoscere che trattasi di norma di favore che, però, a propria volta soggiace a taluni limiti.
Per venire immediatamente alla fattispecie per cui è causa, sotto il profilo oggettivo costituisce condiviso approdo giurisprudenziale quello per cui per costruzione interrata si intende una costruzione che sia totalmente a quota non superiore a quella dell’originario piano di campagna.
Si è condivisibilmente rilevato infatti che “i parcheggi pertinenziali realizzati nel sottosuolo degli immobili e che possono essere costruiti anche in deroga agli strumenti urbanistici vigenti ai sensi dell’art. 9, legge n. 122 del 1989, sono solo quelli costruiti totalmente al di sotto del piano di campagna naturale e non quelli artificialmente interrati per effetto del riporto di terra” (cfr. TAR Piemonte, n. 138/1999Cass. pen. Sez. III, 09-05-2003, n. 26825 App. Perugia, 03-12-2007 nonché Cass. 12489 del 04/12/1995: “le norme sulle distanze legali fra costruzioni in quanto rivolte ad impedire la formazione di intercapedini dannose non trovano applicazione con riguardo a costruzioni o a parti di costruzioni interrate; realizzate interamente al di sotto del piano di campagna).
Si è detto peraltro, più puntualmente, che (T.A.R. Campania Napoli Sez. VII, 06-09-2012, n. 3760) l’art. 9 della L. 24 marzo 1989, n. 122, non è applicabile nel caso di realizzazione di un garage che non è interrato e che al fine del suo interramento comunque richiede una operazione di sistemazione del soprassuolo per rendere in definitiva interrato ciò che non lo sarebbe mantenendo l’originario andamento del suolo, atteso che la realizzazione di strutture de quibus resta pacificamente ammessa solo in assenza di alterazioni visibili del territorio, argomento valido anche per le autorimesse pertinenziali se ed in quanto sotterranee.”
2.2.Già tale condivisibile approdo consentirebbe di accogliere l’appello, in quanto esso è espressivo di principi diametralmente opposti rispetto al dictum del primo giudice, o comunque da quest’ultimo non adeguatamente valorizzati.
Ma anche sotto l’altro profilo ivi segnalato, il gravame merita accoglimento: anche in considerazione che l’interramento non è “naturale”, trova applicazione il costante principio per cui (T.A.R. Campania Salerno Sez. II, 13-06-2013, n. 1322) “nell’ambito della fascia di rispetto autostradale di 60 metri, prevista dal D.M. 1 aprile 1968, n. 1404, il vincolo di inedificabilità è assoluto, essendo a tal fine irrilevanti le caratteristiche concrete delle opere abusive realizzate nell’ambito della fascia medesima; il divieto di costruire è infatti in questo caso correlato alla esigenza di assicurare un’area libera utilizzabile dal concessionario dell’autostrada – all’occorrenza – per installarvi cantieri, depositare materiali, per necessità varie e, comunque, per ogni necessità di gestione relativa ad interventi in loco sulla rete autostradale. Il divieto di edificazione nell’ambito della fascia di rispetto autostradale è assoluto e la sua violazione impedisce il conseguimento di una concessione edilizia a seguito di domanda di condono edilizio.”.
Ancora di recente, si è ribadito che (T.A.R. Toscana Firenze Sez. III, 12-03-2013, n. 405 “in relazione alle opere realizzate in zona vincolata, ricadente in fascia di rispetto stradale, si è in presenza di un vincolo di carattere assoluto, che prescinde dalle caratteristiche dell’opera realizzata, in quanto il divieto di “edificazione” sancito dall’art. 4, D.M. 1 aprile 1968 (recante norme in materia di “distanze minime a protezione del nastro stradale da osservarsi nella edificazione fuori del perimetro dei centri abitati, di cui all’art. 19, legge 6 agosto 1967, n. 765”), non può essere inteso restrittivamente, cioè al solo scopo di prevenire l’esistenza di ostacoli materiali suscettibili di costituire, per la loro prossimità alla sede stradale, pregiudizio alla sicurezza del traffico e alla incolumità delle persone, ma è correlato alla più ampia esigenza di assicurare una fascia di rispetto utilizzabile per finalità di interesse generale, e, cioè, per esempio, per l’esecuzione dei lavori, per l’impianto dei cantieri, per il deposito dei materiali, per la realizzazione di opere accessorie, senza vincoli limitativi connessi alla presenza di costruzioni.
Con riguardo ad altro vincolo (di pari assolutezza, però, sì che il principio ivi affermato appare perfettamente traslabile alla fattispecie ) la giurisprudenza ha posto in luce che ( Cons. Stato Sez. V, 14-09-2010, n. 6671) “anche il parcheggio interrato, da realizzare ai sensi dell’art. 9 della L. n. 122/1989, in quanto struttura servente all’uso abitativo e, comunque, posta nell’ambito della fascia di rispetto cimiteriale, rientra tra le costruzioni edilizie del tutto vietate dalla disposizione di cui all’art. 338 del R.D. n. 1265/1934.”
3. Alla stregua dei superiori insegnamenti, dai quali il Collegio non ravvisa motivo alcuno per discostarsi,è evidente che l’appello deve essere accolto, con conseguente riforma della gravata decisione, reiezione integrale del mezzo di primo di grado e salvezza degli atti impugnati
».

Daniele Majori – Avvocato Amministrativista – Roma

Fonte:www.giustizia-amministrativa.it

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