Edilizia e urbanistica

Cessione di cubatura: l’accordo tra i proprietari dei fondi postula solo l’adesione del cedente e non richiede la forma scritta ad substantiam, non trattandosi di un contratto traslativo di un diritto reale immobiliare, bensì di un negozio il cui effetto tipico è di carattere obbligatorio, finalizzato al trasferimento di volumetria (che si realizza soltanto con il provvedimento amministrativo).

(Tar Piemonte, sez. II, 14 marzo 2015, n. 459)

«L’art. 25 della legge regionale n. 56 del 1977 stabilisce, per quanto qui interessa, che “L’efficacia del titolo abilitativo edilizio per gli interventi edificatori nelle zone agricole è subordinata alla presentazione al Comune di un atto di impegno dell’avente diritto che preveda: a) il mantenimento della destinazione dell’immobile a servizio dell’attività agricola; b) le classi delle colture in atto e in progetto (…); c) il vincolo del trasferimento di cubatura di cui al comma 17; d) le sanzioni per l’inosservanza degli impegni assunti” (così il settimo comma); che “E’ ammessa l’utilizzazione di tutti gli appezzamenti componenti l’azienda, anche se non contigui ed in Comuni diversi, entro la distanza dal centro aziendale ritenuta congrua dalle norme di attuazione del piano regolatore” (così il diciassettesimo comma); infine che “Il trasferimento della cubatura edilizia ai fini edificatori, ai sensi del comma 17 del presente articolo, non è ammesso tra aziende diverse. Tutte le aree la cui cubatura è stata utilizzata ai fini edificatori sono destinate a non aedificandi e sono evidenziate su mappe catastali tenute in pubblica visione” (così il diciannovesimo comma).
In senso analogo, l’art. 52 delle norme tecniche di attuazione prevede, per la aree agricole, che il rilascio del permesso di costruire per le nuove edificazioni è subordinato alla presentazione dell’atto d’impegno di cui all’art. 25 della legge urbanistica regionale e che, a tal fine: “L’atto deve essere trascritto a cura e spese del concessionario sui registri della proprietà immobiliare prima della presentazione della domanda di abitabilità. Copia di detto atto, completo della relativa nota di trascrizione, deve essere allegato alla domanda di abitabilità a pena di improcedibilità della stessa”.
Appare indubbio che la legge regionale e la specifica disposizione dello strumento urbanistico comunale hanno subordinato alla presentazione dell’atto di impegno la mera efficacia del titolo edilizio, non la sua validità. Per il rilascio del titolo, il richiedente deve sì possedere i requisiti sostanziali indicati dalla legge – tra cui la disponibilità del fondo agricolo e dei corrispondenti diritti edificatori – ma la trascrizione dell’atto di impegno del proprietario cedente non è condizione di validità del permesso di costruire, bensì condizione per la sua efficacia e per il rilascio del certificato di agibilità.
Quanto alla forma da osservare, la giurisprudenza ha ripetutamente affermato che la cessione di cubatura da parte del proprietario del fondo confinante, onde consentire il rilascio del permesso nel rispetto degli indici, non necessita di un atto negoziale ad effetti obbligatori o reali “(…) essendo sufficiente l’adesione del cedente, che può esser manifestata o sottoscrivendo l’istanza e/o il progetto del cessionario; o rinunciando alla propria cubatura a favore di questi, o notificando al Comune tale sua volontà, mentre il cd. vincolo di asservimento rispettivamente a carico e a favore del fondo si costituisce, sia per le parti che per i terzi, per effetto del rilascio della concessione edilizia, che legittima lo ius aedificandi del cessionario sul suolo attiguo, sì che nessun risarcimento è dovuto al cedente” (Cass. Civ., sez. II, 12 settembre 1998, n. 9081). Pertanto, l’accordo tra i proprietari dei fondi non richiede la forma scritta ad substantiam– non trattandosi di contratto traslativo di un diritto reale immobiliare – ed il suo effetto tipico è di carattere obbligatorio, finalizzato al trasferimento di volumetria che si realizza soltanto con il provvedimento amministrativo (cfr. Cass. Civ., sez. II, 24 settembre 2009 n. 20623).
Nella specie, dopo l’adozione dell’ordine di sospensione dei lavori, la titolare del permesso ha consegnato al Comune la documentazione scritta idonea a comprovare l’effettiva disponibilità dei diritti edificatori ceduti dai proprietari dei terreni contigui, per una superficie aziendale complessiva pari a 62.951 mq
[…].
Il Comune ne ha preso atto, con il provvedimento n. 50 del 16 aprile 2014, ed ha deciso di archiviare il procedimento di riesame.
Il ricorrente, con i motivi aggiunti, non contesta che la superficie così acquisita sia quantitativamente sufficiente a legittimare la cubatura assentita, bensì censura la circostanza – di per sé formale – che la produzione degli atti negoziali di cessione sia stata posteriore al rilascio del permesso di costruire impugnato in via principale.
Tale circostanza, se da un lato rende superflua ogni indagine istruttoria e comporta l’improcedibilità del primo motivo del ricorso principale, dall’altro non vizia il provvedimento comunale di archiviazione, che assume sostanzialmente la natura e gli effetti di una convalida ai sensi dell’art. 21-nonies, secondo comma, della legge n. 241 del 1990.
Come è noto, la convalida ha carattere costitutivo e mantiene retroattivamente ferma l’efficacia dell’atto convalidato, con la conseguenza di far venire meno l’interesse all’esame dei motivi di ricorso riguardanti i vizi sanati. L’ammissibilità della convalida di un atto nelle more del giudizio è ormai indubitabile, in base alla norma introdotta nella legge generale sul procedimento che ha riconosciuto, in via generale, il potere di convalidare l’atto per ragioni di pubblico interesse ed entro un ragionevole lasso temporale (cfr. Cons. Stato, sez. IV, 14 ottobre 2011 n. 5538).
La
[controinteressata] ha inizialmente attestato, con la domanda presentata il 3 maggio 2013, la disponibilità dei diritti edificatori necessari a realizzare il volume in progetto, fornendo una documentazione incompleta in ordine alla descrizione ed alla specifica indicazione dei terreni acquisiti in affitto, rispetto ai quali aveva ottenuto l’assenso all’utilizzo della potenzialità edificatoria; in seguito, ha puntualmente documentato la disponibilità dei terreni, consentendo al Comune di sanare a posteriori l’incompletezza dell’istruttoria.
Ma tale carenza, per le ragioni esposte, non poteva determinare l’originaria illegittimità del permesso di costruire, giacché la normativa regionale piemontese e la conforme disciplina dello strumento urbanistico comunale assegnano alla produzione e trascrizione degli atti di cessione di cubatura una rilevanza limitata all’efficacia del titolo edilizio ed al perfezionamento dell’agibilità al termine dei lavori
».

Daniele Majori – Avvocato Amministrativista in Roma

Fonte:www.giustizia-amministrativa.it

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